Rakennusten älyvalmius testissä: Kokemuksia ja oppeja ERKKI-hankkeen SRI-arvioinneista

Rakennusten älyvalmiusindikaattori on EU:n laajuinen menetelmä, jolla mitataan rakennuksen kykyä optimoida energiatehokkuuttaan, mukautua käyttäjän tarpeisiin ja reagoida joustavasti energiaverkon signaaleihin. SRI-arviointien kansallinen toimeenpano käynnistyy kesällä 2027.

Osana ERKKI-hanketta toteutimme kolme pilottia, joissa testasimme SRI-arvioinnin soveltuvuutta haasteellisiin julkisiin kiinteistöihin. Hankkeessa selvitettiin, miten peruskorjaukset vaikuttavat älyvalmiuteen, voidaanko arviointi tehdä puhtaasti digitaalisen tiedon pohjalta ja miten tekoäly voi tehostaa arviointien tuottamista.

Kolme uutta näkökulmaa älyvalmiuden arviointiin

Yrjönkadun uimahallissa pureuduimme siihen, miten perusparannushanke vaikuttaa suojellun arvokiinteistön älyvalmiuteen. Arviointi tehtiin vertailemalla tilannetta ennen ja jälkeen remontin. Remontin myötä kiinteistöön tuotiin modernia talotekniikkaa, jotka mahdollistavat tarpeenmukaista ohjausta ja parempaa seurantaa, minkä ansiosta SRI-tulos nousi alkuperäisestä 20 % lähes 47 %. Tuloksista havaittiin, että vaikka älyvalmiutta ei varsinaisesti huomioida remontin suunnittelussa perusparannus nostaa arviota merkittävästi. Korkeampaan tulokseen pääseminen vaatisi kiinteistöissä vielä erillisiä investointeja, kuten aurinkopaneeleita tai sähköautojen latauspisteitä.

Maunula-talon osalta pilotoimme Granlund Oy kanssa arvion tuottamista digitaalisia tietolähteitä hyödyntäen. Ideana oli selvittää nykyisten tietomallien tilaa SRI-arvion tuottamiseksi ja miten digitaalisen tiedon hallintaa voitaisiin kehittää, jotta tulevaisuudessa arvioita voitaisiin tuottaa mahdollisimman pienin resurssein ja minimoimalla kenttätyöt ja haastattelut. Arviointi suoritettiin hyödyntäen rakennusautomaation etäyhteyttä, IFC-tietomalleja, kojeluetteloita ja energiakatselmusraporttia. Pelkän digitaalisen aineiston perusteella tehdyn SRI-arvion tulokseksi saatiin 30,7 %. Kun arviota tarkennettiin asiantuntijahaastattelulla, tulos nousi vain noin prosenttiyksiköllä 32,1 %. Selvitys osoittaa, että sinänsä vaadittavat tiedot ovat suhteellisen kattavasti saatavilla, mutta isoin haaste on tiedon hajautuneisuus. Laadukkaalla digitaalisella aineistolla voidaan päästä hyvin lähelle totuutta ilman kohdekäyntiä.

Malmitalon pilotissa testasimme miten arviointeja voitaisiin tuottaa tekoälyavusteisesti. Tavoitteena oli selvittää, miten pirstaloitunut dokumentaatio, kuten energiatodistukset ja toimintaselostukset, voidaan prosessoida tekoälyn avulla nopeasti SRI-kriteerien mukaiseksi pisteytykseksi. Tekoäly todettiin tehokkaaksi teknisten avainsanojen etsimisessä ja tiedon koonnissa, mutta työ vaatii edelleen asiantuntijan tekemää validointia ja tarkasti muotoiltuja ohjeistuksia eli prompteja toimiakseen luotettavasti. Selvityksen perusteella tekoäly voisi tukea kiinteistönomistajaa esimerkiksi portfoliotarkastelussa, jolloin suuresta määrästä kiinteistöjä voitaisiin tuottaa arvioita suhteellisen kevyesti ja tunnistaa kohteet, joissa vaaditaan lisätoimenpiteitä arvion tarkkuuden varmentamiseksi.

Oppeja ja suosituksia tulevaan

Hankkeen merkittävin havainto liittyy tiedon hallinnan tilaan suomalaisessa kiinteistökannassa. Vaikka tarvittava tietoa on olemassa, se on usein ”siiloutunutta” ja hajallaan eri järjestelmissä, huoltokirjoissa ja asiantuntijoiden muistissa. Kun tieto pitää etsiä, suodattaa ja varmistaa useasta lähteestä, SRI-arvioinnista tulee työläs prosessi. Jotta SRI-arvioinnit olisivat skaalattavissa laajoihin kiinteistöportfolioihin, rakennusten metatiedon rakenteellisuuteen ja saatavuuteen on kiinnitettävä huomiota jo suunnitteluvaiheessa.

Hyvä tiedon hallinta on olennaista arviointien helpottamiseksi mutta toisaalta arviointeja voidaan myös hyödyntää tiedon hallinnan tilan tarkasteluun ja kehittämiseen. SRI ei tulisi olla vain päälleliimattu sertifikaatti, vaan arviointien toteutuksen olisi hyvä tuottaa myös lisäarvoa kiinteistönomistajalle ja siten luonnollisinta olisi kytkeä arvioinnit osaksi olemassa olevia prosesseja, esimerkiksi osaksi perusparannusten suunnittelua. Kun älyvalmiustavoitteet asetetaan jo hankesuunnitteluvaiheessa, voidaan välttää teknologioiden siiloutuminen ja varmistaa, että investoinnit todella parantavat rakennuksen joustavuutta ja käyttäjäkokemusta. Esimerkiksi Yrjönkadun uimahallin tapaus osoitti, että energiatehokkuuden parantaminen ja älykäs ohjaus kulkevat käsi kädessä, mutta energiaverkon suuntaan tapahtuva joustavuus on edelleen monen kiinteistön suurin kehityskohde.

Nykyiset tietomallit palvelevat hyvin geometrista suunnittelua, mutta niiden sisältämä tekninen metatieto ei vielä riitä täysin automaattiseen SRI-laskentaan. Tulevaisuudessa tietomalli tulisi olla linkitettävissä muuhun tietoon järjestelmien toiminnallisuustasoista ja säätövyöhykkeistä. Tämä mahdollistaisi sen, että SRI voisi päivittyä lähes reaaliaikaisesti rakennuksen digitaalisen kaksosen avulla, jolloin se toimisi jatkuvana johtamisen työkaluna kertaluonteisen tarkastuksen sijaan.

Johtopäätökset

ERKKI-hankkeen SRI-pilotit osoittivat, että rakennusten älyvalmiuden mittaaminen on mahdollista toteuttaa monipuolisesti eri menetelmillä. Suurin potentiaali piilee digitalisaation hyödyntämisessä: kun tietorakennetta kehitetään ja tiedonkeruu automatisoidaan, saadaan kustannustehokasta ja vertailukelpoista tietoa kiinteistökannan tilasta esimerkiksi tekoälyä hyödyntäen. Kiinteistönomistajille SRI voi tarjota kehittämistä ohjaavan tiekartan: se paljastaa, missä järjestelmissä on eniten parannettavaa ja miten kiinteistö voi tulevaisuudessa palvella paremmin sekä käyttäjiään että ympäröivää energiaverkkoa.

SRI-arviointien kansallinen toimeenpano käynnistyy kesällä 2027, mutta suosittelemme kiinteistönomistajia valmistautumaan arviointien tuottamiseen ohjaamalla ja varmistamalla datan ja lähtötietojen laatua jo nyt, jotta tulevat arviot voidaan toteuttaa kustannustehokkaasti. Digitaalisten tietomallien ja kiinteistöautomaation datan parempi hyödyntäminen on avainasemassa, kun SRI-arviointeja skaalataan laajempiin kiinteistöportfolioihin.

ERKKI – Energiatehokkuuden optimointi haasteellisissa julkisissa kulttuuri- ja vapaa-ajan kiinteistöissä -hanke on Euroopan unionin osarahoittama (EAKR). Hanke toteutetaan yhteistyössä Green Net Finlandin kanssa. Hanke tuottaa konkreettisia kokemuksia ja oppeja uusien teknologioiden sekä palveluiden hyödyntämisestä kiinteistöissä ja edistää vuoropuhelua julkisten kiinteistönomistajien ja yritysten välillä, jotta uudet ratkaisut soveltuvat ja skaalautuvat erilaisiin kiinteistötyyppeihin.

Kuva: Katri Lehtola / Keksi Agency / Helsingin kaupunki